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四部門發文,寧波二手房交易資金監管操作事項進一步明確!6大方面內容!

作者:     來源: 寧波樓市報道    添加日期: 2019-12-27

今天,寧波市住房和城鄉建設局、中國人民銀行寧波市中心支行、寧波銀保監局、寧波市住房公積金管理委員會辦公室等4部門聯合發文,對全市二手房交易資金監管政策操作事項作進一步明確。


   

 

其中主要內容包括:
       一、通過房產中介成交的二手房,在買賣雙方均知曉資金監管政策的前提下,如果愿意自擔風險,并共同簽署《放棄資金監管聲明書》,可不辦資金監管而選擇自行交割房款。

《放棄資金監管聲明書》格式如下,要求必須手寫、簽字:


二、定金是否納入資金監管,由買賣雙方自愿選擇。

三、買賣雙方以在監管銀行的個人(企業)結算賬戶作為交易資金監管賬戶,銀行不得以“內部戶”、“過渡戶”、“虛 擬賬戶”、“保證金賬戶”等名義對外進行資金收付。

四、監管銀行應對監管賬戶內的首付款、或分期付款或一次性付款款項進行資金圈存管理,不得凍結賬戶。購房貸款資金已通過貸款銀行實現了監管審查和發放,不需要對此房款進行圈存。

五、住房公積金貸款(含組合貸款)采取過戶前審批, 貸款審批時的房屋信息與過戶后的房屋信息不一致時,由房屋所在地房屋交易管理部門向公積金中心提供信息不一致的對應說明。

六、各有關單位應當按照各自職責,協同配合做好存量房交易資金監管工作。商業銀行應加強業務和技術培訓,統一轄區內各銀行網點的業務規則和操作流程,以“最多跑一次”改革的要求,優化服務流程,落實好資金監管工作。房地產經紀機構及其從業人員在提供經紀服務過程中,應告知交易雙方當事人資金監管的相關內容,協助交易雙方當事人做好資金監管手續。

       四部門這份文件,旨在統一各方操作規范、解決二手房交易資金監管政策在實際操作過程中存在的一些問題。

       這些問題包括:

       1、明明政策明確購房定金可不納入資金監管,但有銀行強制要求買方將定金也存入資金監管賬戶;

       2、在辦好資金監管后,有銀行就把存入購房款的賬戶給凍結了,由此導致無法辦理公積金貸款審批手續;

       3、由于行政區劃調整,有些老的房產證上的地址,與過戶后辦出的新不動產權證地址不一致——比如以前是鄞州區集士港、現在是海曙區集士港,導致辦公積金貸款時候“卡殼”。

       對照此次文件內容,上述問題顯然都一一予以明確了。

       其中,因行政區劃調整帶來的同一套房屋產證地址不一致的問題,特別明確由房管部門與公積金管理部門對接解決,部門內部搞定,不需要二手房交易當事人提供證明。

       另外,據“寧波樓市報道”記者從市房管中心探悉,此前有些區縣市房管部門要求有按揭的房子,須房東提前還貸完成后才能網簽備案,這個問題目前已經在全大市作了統一,明確合同網簽備案不需要房東先提前還貸。

 


       需要特別提醒的是,雖然此次文件中明確,通過房產中介成交的二手房可以選擇不辦資金監管,而采取傳統的買賣雙方私下交割房款的方式,但買方應該注意——

       在自行交割房款的方式下,一般就是買方首付款免費給房東用作提前還貸,此時,房子還沒過戶到買方名下,萬一房東在提前還貸之后因為債務等問題房子被查封,買方可能面臨“錢房兩空”的風險。
       所以,房管部門特別建議,選擇自行交割房款方式的——不管是有沒有通過房產中介交易,買方最好要求房東拉一份征信報告出來,判斷下房東的征信狀況是否良好。

       近一個多月來,在二手房交易資金監管政策施行過程中,不時聽到房產中介或者買賣雙方抱怨新政策不便利、要多跑。

       此次文件出臺后,二手房交易流程的便利程度能提高嗎?

       在回答這個問題之前,我們先來看二手房交易原來的流程,和資金監管政策施行后新的流程,是不是真的讓大家多跑了——以市場上最典型的房東需要提前還貸、買家要按揭、通過房產中介成交的二手房為例。

       老流程如下圖所示:

       我們不算買賣雙方要跑房產中介地方的次數,在原來的流程下——

       

       房東方面,得跑4次
       在提前還貸時候,一般得跑2趟銀行,還錢進去一次,拿他項權證和辦抵押注銷的資料一次。
       在辦抵押注銷、過戶手續時候,得跑行政服務中心1次。
       買家申請按揭時候到場簽字,跑銀行1趟。

 

       買家方面,得跑4次
       付首付給房東時候,一般會跑1趟銀行,到賬后拿收據。
       過戶、繳稅時候,得跑1趟行政服務中心;銀行按揭審批出來后,還得跑1趟行政服務中心辦抵押登記。
       申請按揭時候簽字,得跑1趟銀行。


       新的流程圖如下:

 

 

 

       同樣不算跑房產中介的次數,在要辦資金監管的新流程下——


       房東方面,得跑4次
       辦資金監管、按揭預審批簽字,跑1趟銀行。
       提前還貸,跑2趟銀行。
       抵押注銷、過戶,跑1趟行政服務中心。


       買家方面,得跑3次
       辦資金監管、按揭預審批,跑1趟銀行。
       過戶,跑1趟行政服務中心。
       拿產權證、辦抵押登記,跑1趟行政服務中心。

       不管是買賣雙方自行交割房款的老流程,還是資金監管下的新流程,房產中介一般都是全程跟著的。而由以上對比可以看出,對于房產中介來說,跑銀行、行政服務中心的次數全部加起來,其實可以少跑1趟。

       對于房東來說,跑的次數沒變。但對于買家來說,則反而是少跑了1趟,因為付首付款和申請按揭在新流程下合二為一了。

       這里,房管部門提醒買家,線下簽完三方合同后,不要就付定金,最好是在合同網簽通過了之后再付,更安全。

 

事實上,不管是老流程還是新流程,買賣雙方和房產中介跑得最多的,是在銀行環節。

在“最多跑一次”的要求下,房管部門的合同網簽備案,現在都可以上“寧波市房產交易信息服務網”線上辦理,已經不需要跑線下窗口。

市不動產登記中心也已經可以實現房東抵押注銷、過戶、買家領證及抵押登記3合一,跑一次就夠了——只是有些區縣市的不動產登記部門還不能做到過戶完到場領證、辦抵押登記。

所以,此次四部門文件內容中,更值得期待的是這一條:“商業銀行……要統一轄區內各銀行網點的業務規則和操作流程……優化服務流程?!?/p>

當前,寧波各大銀行甚至統一銀行的不同網點,在按揭預審批環節的時間不一、在提前還貸環節的操作規程也不一。

特別是提前還貸環節,房東預約后去銀行還貸款,得等2天—10來天不等,甚至有銀行在每個月20日后不受理提前還貸,由此導致買賣雙方趕不上過戶時間。因為政策規定“按揭預審批完成后5個工作日內必須辦過戶”,而提前還貸完成、辦抵押注銷是過戶的前提條件。

當然,除了銀行環節辦事流程待統一和改進,在不動產登記環節,也還有可改進的地方。

有房產中介認為,最理想的是,抵押注銷、過戶、抵押登記全市各地都能3合一辦理,同時,不動產登記部門與銀行之間可以通過內部系統溝通各道登記手續的辦理結果,銀行據此分別劃轉買家首付款、劃轉按揭款給房東,這樣一來,在資金監管下也可以實現買賣雙方“0次跑”。

最后,我們給大家附上買賣二手房可以少跑路的幾個“秘訣”:

1、能網上辦的,不要跑線下窗口去。

目前,限購證明、合同網簽備案,都可以在“寧波市房產交易信息服務網”(www.cnnbfdc.com)上完成,沒必要跑行政服務中心去辦。

個人征信報告,可以在“中國人民銀行征信中心”(www.pbccrc.org.cn)上拉出來,無需跑銀行去拉。

2、能提前準備的,不要事到臨頭再準備。

中介是專業人士,建議買家在走流程前向中介問清楚這些事:房子在不在限購圈內、要不要打限購證明?根據個人征信記錄、收入水平、房子的房齡及面積大小等條件,按揭在哪家銀行辦最合適?按揭預審批需要準備哪些材料?然后提前準備。

房東方面,建議在線下簽好合同后,就向銀行預約提前還貸的時間;要辦資金監管的,提前向親朋好友或短期融資機構籌集還貸資金。

總之,通過房產中介來買賣二手房的,記?。耗切I務量大、門店多、品牌知名度高的中介,相對來說專業水平高,會對整套交易流程作優化設計、歸并或合理銜接各個辦事環節,讓買賣雙方少跑路、更快跑完全部流程,所以,付了中介費的你們,抓牢中介!

 


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